Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung

Der Erwerb oder Bau einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt im Leben, der gut vorbereitet sein will. Nur wenn die Finanzierung auf einem genauso soliden Fundament fußt wie das Haus, wird die Baufamilie ihr Glück finden. Ganz wichtig dabei ist eine gute Vorbereitung.

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte zuvor ermitteln, wie hoch sein eigenes Finanzierungspotenzial ist. Das Eigenkapital - in der Regel 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus - bildet die Basis. Einzige Ausnahme: Bauherren mit einer sehr guten Bonität können darauf hoffen praktisch ohne Eigenkapital ihr Häuschen zu finanzieren. Den größten Teil der Kosten muss der Häuslebauer jedoch über Fremdkapital decken. Um herauszufinden, wie viel Geld ihm zur Bedienung der Darlehensraten zur Verfügung steht, errechnet er zunächst seine laufenden, dauerhaften Einnahmen. Hierzu zählen neben dem Nettoeinkommen auch das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, regelmäßige Zahlungen aus Vermächtnissen oder Erbschaften und der Mindestanteil bei Tantiemen. Außen vor bleiben nicht kalkulierbare Gelder aus Boni, Gewinnbeteiligungen, Mehrarbeit und meist auch Nebenbeschäftigungen, da diese häufig nicht auf Dauer angelegt sind. Auch tarifliche Gehaltserhöhungen gehören nicht in die Berechnungen, sondern sie dienen dazu, steigende Lebenshaltungskosten abzupuffern. Dies gilt ebenso für ein mögliches 13. oder 14. Monatsgehalt.

Den zweite der Teil der Waage bilden die Lebenshaltungskosten der Familie außerhalb der Finanzierungskosten. Nur die jetzigen Mietkosten sind nicht Teil der Rechnung, da diese ja zukünftig entfallen. Hierzu gehören:

• Haushaltskosten (Lebensmittel, Kleidung, Haushaltsgegenstände, etc.)
• Wohnnebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Abfallbeseitigung, Steuern etc.)
• Auto und Fahrtkosten ( Treibstoff, Versicherungen, Wertverlust etc.)
• Versicherungen und Altersversorgung (Wohngebäude, Hausrat, Privathaftpflicht etc.)
• Freizeit (Urlaub, Freizeitaktivitäten)
• Zahlungsverpflichtungen (Ratenkredite, Familiendarlehen etc.)
• Weitere Kosten (Schulausflüge, Gartengeräte etc.)
• Eiserne Reserve ( Rücklagen für größere Anschaffungen/längere Krankheiten etc.)

Wichtig ist das alle Kosten als Durchschnittswert ermittelt werden, beispielsweise, den des letzten Jahres. Allerdings sollten hier Punkte gesondert beachtet werden, die durch den Umzug ins neue Zuhause entstehen, wie Veränderungen der Fahrtkosten, bei der Hausratversicherung, zusätzliche Wohngebäudeversicherung etc. Diese sind neu zu errechnen und in das Ergebnis einzubeziehen. Als Zahlungsverpflichtungen gelten auch alle Zahlungen, die nicht Bestandteil der klassischen Bank- oder Bausparfinanzierung sind. Hierzu gehören: Familien-, Arbeitgeber-, Verkäufer- oder Policendarlehen.

Die Differenz aus den Einkünften und Ausgaben ergibt das monatliche Finanzierungspotenzial, das dem Häuslebauer für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Beispiel:

Etwa 900 Euro sind für eine Finanzierung frei.

Nachdem der Bauherr Klarheit über sein persönliches Finanzierungspotenzial gewonnen hat, steht die Ermittlung der maximalen Darlehenssumme an. Dies ist die Summe an Fremdkapital, die ein Kreditnehmer maximal aufnehmen kann.

Für die Berechnung der maximalen Darlehenshöhe gibt es eine Formel, die aus den Komponenten

• monatliches Finanzierungspotential
• Nominalzinssatz und
• Tilgungssatz

besteht.

Das monatliche Finanzierungspotential beträgt - laut der Beispielrechnung - 900 Euro. Der Nominalzinssatz gibt den Zinssatz an, den der Häuslebauer für das Darlehen zahlen muss. Wichtig: Experten empfehlen, in Niedrigzinsphasen nicht vom aktuellen Zinssatz , sondern von einem zukünftigen Nominalzins von 6 - 6,5 Prozent auszugehen. Damit wird einkalkuliert, dass nach Ablauf der Zinsbindungszeit eine höher verzinste Anschlussfinanzierung wahrscheinlich ist. Lediglich wenn die Zinsbindungszeit einen Großteil oder gar vollständig durch die Laufzeit des Annuiätendarlehens abdeckt, beispielsweise, weil die Verträge über 15, 20 oder noch mehr Jahre andauern, kann der Kreditnehmer auch mit dem aktuellen Zins oder einem geringeren Aufschlag rechnen. Der Tilgungssatz schließlich bestimmt den Anteil der Rate, die monatlich zur Verringerungen der Schulden angenommen ist. In der Regel sind Tilgungssätze von einem oder zwei Prozent üblich. Die Beispielrechnung geht von einem Tilgungssatz von 1 Prozent aus.

Folgende Formel dient zur Errechnung des maximalen Darlehensbetrags:



Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:



Das Finanzierungspotential des Bauherrn von (900 Euro) ermöglicht es ihm, bei Geldgebern ein Darlehen in Höhe von 144.000 Euro aufzunehmen und monatlich zu bedienen. Dabei gilt: Jede Zins- oder Tilgungssatzänderung wirkt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags aus. Beispiel: Bereits ein 0,5 Prozent höherer oder niedriger Nominalzinssatz hätte zur Folge, dass sich die maximale Darlehenshöhe um rund 9.000 Euro verändern würde. Insofern stellt diese erste Berechnung nur eine Richtschnur dar.

Wer sich nach Errechnung seines Finanzierungspotenzials einen Überblick über seine Möglichkeiten verschaffen will, sollte unseren Finanzierungsrechner einsetzen.