Baufi24 Baufinanzierung

Wer eine günstige Baufinanzierung sucht, kommt an einem Bankenvergleich nicht vorbei. Alleine auf das Angebot der Hausbank zu vertrauen, reicht leider nicht mehr aus. Die Darlehenszinsen der Banken differieren teilweise erheblich, sodass ein Zinsunterschied von 0,5% pro Jahr keine Seltenheit ist. Dieser vermeindlich kleine Unterschied macht sich über die Jahre hinweg deutlich bemerkbar und kann mehrere Tausend Euro ausmachen.
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  • Nach Ablauf der Zinsbindung benötigen mehr als zwei Drittel aller Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung.

    Wer frühzeitig aktiv wird und vergleicht, der kann viel Geld bei der Anschlussfinanzierung sparen.

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Wer richtig vergleicht spart bei der Baufinanzierung viel Geld

Große Zins- und Kostenunterschiede

Der Markt für Immobilienfinanzierung ist in Deutschland uppig bestellt und entsprechend unübersichtlich. Wer im Vorfeld die Konditionen prüft und auf den richtigen Anbieter setzt, spart bares Geld. Trotz aktuell niedriger Zinsen sollten Sie die Finanzierung jedoch sorgfältig kalkulieren. Lesen Sie hier, wie Sie am besten Ihre Möglichkeiten einschätzen und damit die Grundlage für eine sorgenfreie Finanzierung Ihrer Immobilie legen.


Das Eigenkapital für die Finanzierung richtig einschätzen

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte zuvor ermitteln, wie hoch sein eigenes Finanzierungspotenzial ist. Das Eigenkapital sollte in der Regel 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten betragen. Ausnahmen bilden mitunter Familien mit sehr guter Bonität, die ein Objekt als Kapitalanlage erwerben.

Um herauszufinden, wie viel Geld zur Bedienung der Darlehensraten zur Verfügung steht, summieren Sie zunächst die laufenden, dauerhaften Einnahmen. Hierzu zählen neben dem Nettoeinkommen auch das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, regelmäßige Zahlungen aus Vermächtnissen oder Erbschaften und der Mindestanteil bei Tantiemen.

Nicht berücksichtigt bleiben alle Einkünfte die nicht auf Dauer angelegt und/oder nicht beglegbar sind. Auch künftige Gehaltserhöhungen gehören nicht in die Berechnung. Das gilt ebenso für ein mögliches 13. oder 14. Monatsgehalt. Die meisten Banken beurteilen diese Einkünfte nicht als langfristig erzielbar.


Passen die Finanzierungskosten ins Budget?

Den zweiten der Teil der Haushaltsrechnung bilden die Lebenshaltungskosten der Familie - ohne Finanzierungskosten. Auch die aktuellen Wohkosten sind nicht Bestandteil der Rechnung. Nur Kapitalanleger, die weiterhin in Ihrer bishereigen Wohnung verbleiben, müssen dies Wohnkosten in die Bereichnung einfliessen lassen.

Lebenshaltungskosten:

  • Haushaltskosten (Lebensmittel, Kleidung, Haushaltsgegenstände, etc.)
  • Wohnnebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Abfallbeseitigung, Steuern etc.)
  • Auto und Fahrtkosten ( Treibstoff, Versicherungen, Wertverlust etc.)
  • Versicherungen und Altersversorgung (Wohngebäude, Hausrat, Privathaftpflicht etc.)
  • Freizeit (Urlaub, Freizeitaktivitäten)
  • Zahlungsverpflichtungen (Ratenkredite, Familiendarlehen etc.)
  • Weitere Kosten (Schulausflüge, Gartengeräte etc.)
  • Regelmäßige Rücklagen für größere Anschaffungen


Oft schwanken die Kosten von Monat zum Monat. Für eine solide Berechnung sollten Sie sich an den Vorjahreswerten orientieren und diese jeweils als Jahreskosten summieren.

Bitte vergessen Sie nicht, dass sich durch den Umzug in das neue Heim einige Dinge ändern werden - angefangen von den Fahrkosten zur Arbeit bis hin zu Versicherungskosten, Strom und Gas.


Berechnung des Finanzierungspotenzials

Die Differenz aus den Einkünften und Ausgaben ergibt das monatliche Finanzierungspotenzial, das dem Häuslebauer für die Baufinanzierung zur Verfügung steht. Beispiel:

Vergleich Einkünfte EUR Ausgaben EUR
Nettoeinkommen 2.800
Kindergeld 1 x 184
Einkünfte gesamt: 2.954
Lebensmittel 480
Kleidung 200
Gesundheit 40
Haushaltsgeräte 50
Strom/Wasser/Heizung 120
Wohnnebenkosten 200
Reparaturen/Instandhaltung 50
Telefon/Internet 100
Auto/Verkehr 250
Versicherungen 175
Kredite 50
Freizeit 120
Urlaub 200
Ausgabenpuffer 50
Ausgaben gesamt 2.055
Finanzierungspotenzial: 899

Etwa 900 Euro sind für eine Finanzierung frei.


Ermittlung der maximalen Darlehenssumme

Nachdem das persönliche Finanzierungspotenzial bekannt ist, steht die Ermittlung der maximalen Darlehenssumme an. Dies ist die Summe an Fremdkapital, die ein Kreditnehmer maximal aufnehmen kann.

Für die Berechnung der maximalen Darlehenshöhe gibt es eine einfache Formel, die aus den Komponenten

  • monatliches Finanzierungspotential,
  • Nominalzinssatz und
  • Tilgungssatz

besteht.

Das monatliche Finanzierungspotential beträgt - laut der Beispielrechnung - 900 Euro. Der Nominalzinssatz gibt den Zinssatz an, den der Häuslebauer für das Darlehen an die Bank zahlen muss.

Wichtig: Experten empfehlen in Niedrigzinsphasen nicht vom aktuellen Zinssatz sondern von einem zukünftigen Nominalzins von 6 - 6,5 Prozent auszugehen. Damit wird einkalkuliert, dass nach Ablauf der Zinsbindungszeit eine höher verzinste Anschlussfinanzierung wahrscheinlich ist.
Lediglich wenn die Zinsbindungszeit einen Großteil oder gar vollständig die Gesamtlaufzeit des Annuiätendarlehens abdeckt, dann kann auf diesen Sicherheitsaufschlag verzichtet werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Zinsbindungsfristen 15, 20 oder mehr Jahre betragen.

Der Tilgungssatz schließlich bestimmt den Anteil der Rate, der monatlich zur Rückzahlung des Darlehens dient. In der Regel sind Tilgungssätze von einem oder zwei Prozent üblich. In Niedrigzinsphasen sollten auch Sätze von 3 Prozent und mehr erwogen werden.

Die nachfolgende Beispielrechnung geht zur Vereinfachung von einem Tilgungssatz von 1 Prozent aus.

Folgende Formel dient zur Errechnung des maximalen Darlehensbetrags:

Kalkulation des maximalen Darlehensbetrags für eine Baufinanzierung

Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:

Kalkulation Baufinanzierung

Das Finanzierungspotential des Bauherrn von (900 Euro) ermöglicht es ihm, bei Geldgebern ein Darlehen in Höhe von 144.000 Euro aufzunehmen und monatlich zu bedienen. Dabei gilt: Jede Zins- oder Tilgungssatzänderung wirkt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags aus. Beispiel: Bereits ein 0,5 Prozent höherer oder niedriger Nominalzinssatz hätte zur Folge, dass sich die maximale Darlehenshöhe um rund 9.000 Euro verändern würde. Insofern stellt diese erste Berechnung nur eine Richtschnur dar.


 
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